Etre vigilant sur la qualité du bien
Il faut, d’abord, privilégier la qualité du bien que l’on achète : si on
peut acquérir un appartement en mauvais état dans un immeuble correct,
il ne faut pas faire l’inverse. En effet, l’acheteur, une fois
l’opération conclue, peut se heurter au refus des autres copropriétaires
de donner, en assemblée générale, leur autorisation pour effectuer les
travaux nécessaires.
Vaut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ?
- Il faut aussi dissiper une idée reçue : on dit souvent qu’il vaut
mieux acheter son logement que de payer à fonds perdus un loyer.
Pourquoi pas, mais laisser entendre que tout le monde a le choix est
faux : l’achat suppose en fait un apport personnel très important.
Exemple à Paris, pour un appartement de 100 m2 :
- location : pour louer à Paris, il faut payer un loyer mensuel moyen
hors charges de 21€/m2 (21,2 €/m2 selon l’OLAP, et 21,5€ m2 selon
Clameur), soit 2 100€ de loyer mensuel hors charges pour 100 m2.
- achat : pour acheter 100 m2 à Paris au prix moyen de 6 060 €/m2 (prix
au 30 juin 2009, selon la Chambre des notaires de Paris), et donc
financer 606 000 € (en faisant abstraction des frais d’achat, que l’on
considèrera comme autofinancés par accédant), cela suppose, sans
apport personnel, une mensualité de 3 854€ (prêt sur 20 ans, au taux
fixe de 4 % + 0, 36 % d’assurance, selon le simulateur de
meilleurtaux.com).
- en fait, avec une mensualité de 2 100 €, on peut emprunter 330 000 €
(sur 20 ans au même taux), et donc acheter 54 m2, et non 100 m2.
- Pour acheter 100 m2 au prix de 606 000 €, cela supposera un apport
personnel de 276 000 €, si on veut garder une mensualité de 2 100 €.
Bien sûr, le calcul sera différent pour un appartement ailleurs qu’à
Paris, mais cela supposera toujours un apport personnel (sauf,
peut-être, dans la Creuse…).
Et en province, les prix d’achat baissent, certes, mais les loyers aussi...
- Au prix proprement dit, il faut ajouter les charges de copropriété qui
s’élevaient, en moyenne, pour Paris, en 2007, à 24,6 €/m2/an, selon
l’enquête de la CNAB. Or, une partie de ces charges n’est pas
récupérable auprès du locataire, ce qui rend d’autant plus attrayant,
sur le plan financier, le choix de la location (et alourdit d’autant le
choix de l’accession à la propriété).
- Un autre élément joue en défaveur de l’accession, c’est celui lié à l’amortissement du crédit.
La crise que l’on connaît aujourd’hui a plusieurs conséquences :
- les espoirs de plus-value à court terme deviennent beaucoup plus minces, voire nuls ;
- or, ce sont ces espoirs de plus-value qui permettaient aux accédants
d’acheter, et de revendre dans les 5 ou 6 ans sans trop de casse ; car
tout le monde sait que, dans un tableau d’amortissement de prêt, pendant
les premières années, on ne rembourse quasiment pas de capital, mais
seulement des intérêts.
En conséquence, si l’on pense revendre à assez brève échéance (80 % des
emprunts sont interrompus avant la 8ème année, d’après le Crédit
Foncier), il faut faire très attention au prix d’achat, car on n’aura
pratiquement pas remboursé de capital, et il aura aussi fallu financer
les frais de notaire de 7 % (dont 5 % de droits d’enregistrement).
